งานพื้นฐานสำหรับอาชีพที่ต้องไปดูแลบ้านและคอนโดนั้นมีอะไรบ้าง ?..

คำว่าบริหารทรัพย์สินนั้นเราหมายถึงทุกเรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด รีสอร์ท โรงแรม เทคนิคการบริหารทรัพย์สินนั้นเป็นทั้งศาสตร์ และ ศิลป์ คำว่าศาสตร์ คือ ต้องใช้ทั้งความรู้ด้านกฎหมาย ด้านบัญชี ต่างๆ คำว่าศิลป์ คือ ศิลปะ วาทศิลป์ หรือเทคนิคการบริหารผู้คนอย่างไรที่จะดูแลผู้คนในคอนโด และ บ้านจัดสรรว่าลูกบ้านจะอยู่ร่วมกันอย่างไรในกฎกติกาเดียวกันนั่นหมายความว่า ผู้ที่ทำอาชีพนี้ จะต้องมีความรู้และประสบการณ์ ทั้งด้านศาสตร์และศิลป์อย่างถ่องแท้ดังนั้น สิ่งที่ต้องคำนึงเป็นอันดับแรกๆ หากเราต้องเข้าไปบริหารโครงการซักโครงการนึง จะต้องมีอะไรบ้าง ?.

1.เราควรจะรู้ว่าเจ้าของโครงการเป็นใคร

– เพราะอย่างน้อยเราจะรู้ว่าที่มาที่ไปของโครงการนี้เป็นอย่างไร มีความต้องการบริการหลังการขายอย่างไร ?

2.ประสบการณ์ของเจ้าของโครงการ ทำมากี่โครงการ ? กลุ่มลูกค้าเป็นอย่างไร ?

– ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราประเมินข้อมูลได้แม่นยำมากขึ้น และสามารถหาคนที่เหมาะสมกับพื้นที่ได้

3.แนวคิดของโครงการ

– มีแนวคิดอย่างไร มีแนวโน้มที่จะช่วยเหลือเจ้าของร่วมหรือไม่อย่างไร เพราะแนวคิดที่ไม่ตรงกันจะทำให้ทีมบริหารทรัพย์สินทำงานลำบากมากขึ้น

4.เจ้าของโครงการ ให้ความสำคัญกับทีมบริหารทรัพย์สินมากน้อยแค่ไหน ?

– แต่ละที่ แต่ละโครงการ มีความต้องการที่ไม่เหมือนกัน บางที่อยากทำเอง บางที่มีความต้องการจ้างมืออาชีพมาทำ

5.Database ทั้งหมดของโครงการ

– ไม่ว่าจะเป็น จำนวน ยูนิต ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน แบบห้องต่างๆ ราคาซื้อขาย เป็นข้อมูลที่บริษัทบริหารมักมองข้าม

6.การคัดเลือกบุคลากรที่เหมาะสม กับโครงการนั้นๆ

– ในแต่ละพื้นที่ หรือ แต่ละโครงการนั้น มีความต้องการเฉพาะทางของบุคลากรที่จะต้องเข้าไปทำงานไม่เหมือนกัน

ดังนั้น การเข้าใจวัฒนธรรมของเจ้าของร่วม หรือกรรมการในคอนโดหรือหมู่บ้าน จะส่งผลให้เราเลือกคนได้เหมาะสมกับสถานที่ยิ่งขึ้น

7.มีโปรแกรมเข้ามาช่วยบริหารจัดการ ทั้งหลังบ้านและหน้าบ้าน

– การมีโปรแกรมหรือซอฟท์แวร์เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการจะช่วยให้เจ้าของร่วมมีความสะดวกสบาย ใช้งานง่ายและรวดเร็วมากขึ้น เกิดการทุจริตได้ยากขึ้น และยังช่วยให้ทีมบริหารจัดการข้อมูลต่างๆ ได้ง่ายและสะดวกมากขึ้นกว่าเดิม

8.มีทีม Start up มืออาชีพ

– มีทีม Start up มีความสำคัญมาก ทั้งในเรื่องการรับมอบงานต่างๆ การ Training บุคลากร ทั้งด้านการบริการ และ ข้อมูลเบื้องต้นนั้น จะต้องมีความใส่ใจ และลงรายละเอียดทั้งด้าน Database เจ้าของร่วม ด้าน บัญชีการเงิน ด้าน ระบบวิศวกรรมต่างๆ

9.มีพื้นฐานรูปแบบการบริการที่ผ่านการฝึกอบรมมาแล้ว

– ทั้งหมดทั้งมวลแล้ว งานหลักๆ ของเราคืองานบริการทั้งสิ้น การผ่านการอบรมด้านการบริการเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง ทั้งเรื่องของสภาพร่างกาย และจิตใจ จะต้องพร้อมรับมือกับลูกบ้านหลากหลายอารมณ์

ดังนั้นบุคลากรที่จะเข้ามาทำงานตรงนี้ จะต้องผ่านการอบรมด้านการบริการมาอย่างน้อย 1-2 ครั้ง .

“ทุกปัญหาที่อยู่อาศัยของคุณ..ให้เราดูแล”

เลือก IRMNEXT

——————————————

รับปรึกษางานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และคอนโด ด้วยทีมงานมืออาชีพ

Call center : 022041077/086-331-2054

Website : www.irm.co.th

ที่ตั้งบริษัท : https://goo.gl/maps/hBRaxuSYT9wAbnKm7

#IRMNEXT

#BetterlivingBetterSolution

#บริษัทบริหารอาคารชุด#บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร#บ้านโครงการใหม่

หากเกิดอุบัติเหตุในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯใครจะรับผิดชอบ?

IRMNEXT เผยนิติบุคคลต้องมีหน้าและความรับผิดชอบนิติบุคคลบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ยืนยันต้องมีหน้าที่ในการบำรุงและซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ พร้อมทั้งชดใช้และเยียวยาค่าเสียหายที่เกิดจากทรัพย์สินส่วนกลาง

..ที่ผ่านมามีเหตุการณ์คัดแย้งระหว่างเจ้าของร่วมหรือผู้อยู่อาศัยกับนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง เพราะในอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีลูกบ้านอยู่จำนวนมาก ทั้งปัญหาเรื่องความพึงพอใจด้านต่าง ๆ และปัญหาเรื่องความปลอดภัย ซึ่งมีทั้งเรื่องเล็กน้อยที่ตกลงกันเองได้และเป็นเรื่องใหญ่ที่ได้รับความสนใจจากสังคม เนื่องจากความไม่รับผิดชอบและการตกลงกันไม่ได้ของคู่กรณีทั้ง 2 ฝ่าย จึงทำให้เกิดคำถามตามมาว่าใครจะรับผิดชอบหากเกิดปัญหาหรืออุบัติเหตุที่มีสาเหตุมาจากทรัพย์สินในโครงการ

..ตัวอย่างเช่น ผู้อยู่อาศัยในโครงการขับขี่รถจักรยานยนต์แล้วโดนไม้กระดกชนหัวบริเวณทางเข้าหมู่บ้าน ผู้ประสบอุบัติเหตุครั้งนี้ต้องเข้ารับการรักษาตัวในโรงพยาบาล หลายคนคงอยากรู้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่ารักษาพยาบาล ในฐานะที่ค่ำหวอดอยู่ในหน้าที่การบริหารทรัพย์สินคิดว่าเรื่องนี้ต้องเริ่มต้นจากทรัพย์สินของหมู่บ้าน ซึ่งนิติบุคคลเป็นผู้ที่มีหน้าที่และรับผิดชอบในการบำรุงและซ่อมแซม เนื่องจากได้เก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมไปแล้ว ดังนั้น หากเกิดปัญหาต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นอุบัติเหตุหรือข้อบกพร่องของทรัพย์สินส่วนกลาง นิติบุคคลจึงมีหน้าที่ในการตรวจสอบและรับผิดชอบค่าเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดจากความบกพร่องของทรัพย์สินส่วนกลาง

..อย่างไรก็ตาม เรื่องความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญ เมื่อเกิดปัญหาแล้วจะต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดว่า เกิดจากความบกพร่องในการปฏิบัติหน้าที่ของพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือเกิดจากความเสื่อมและชำรุดของอุปกรณ์อำนวยความสะดวกต่าง ๆ รวมทั้งพิจารณาถึงเรื่องความประมาทเลินเล่อของแต่ละบุคคลด้วย

ดังนั้น การใช้ชีวิตประจำวันในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม เจ้าของร่วมจำเป็นอย่างยิ่งจะต้องสอดส่องดูแลเพื่อเป็นหูเป็นตาว่าอุปกรณ์ส่วนไหนชำรุดหรือมีปัญหาในการใช้งานจะต้องแจ้งกับนิติบุคคลเพื่อแก้ไขทันที เพื่อป้องกันมิให้เกิดเหตุการณ์เลวร้ายต่าง ๆ ขึ้น อย่าไปคิดว่าเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลเท่านั้น เนื่องจากพนักงานในโครงการอาจไม่รู้ว่าอุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้างที่มีปัญหา

.ทั้งนี้ IRMNEXT มีประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินทั้งในอาคารชุดและบ้านจัดสรรมากว่า 27 ปี ทั้งการจัดประชุมใหญ่และจดทะเบียนนิติบุคคล

สนใจสอบถามข้อมูลการให้บริการเพิ่มเติมได้ที่ โทรศัพท์ 0-2204-1077-82 หรือ www.irm.co.th

เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งคำถามฮอตฮิต ที่หลายๆท่านเข้ามาปรึกษาเราเกี่ยวกับเรื่องการแก้ พ.ร.บ.จัดสรร โดยเฉพาะเรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีทำให้เกิดความชัดเจน เพราะเรื่องนี้เป็นเรื่องละเอียดอ่อนสำหรับผู้พัฒนาบ้านจัดสรรที่มักสร้างความเข้าใจผิดแก่ลูกค้า

….การเปลี่ยนแปลงกฎหมายดังกล่าว จะทำให้การบริหารจัดการของผู้บริหารทรัพย์สินมีความชัดเจนมากขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ไม่มีคนกลางเข้ามาตรวจโอนสาธารณูปโภค เมื่อมีคณะกรรมการจากภาครัฐเข้ามาทำหน้าที่จะทำให้เกิดความน่าเชื่อถือมากขึ้น นอกจากนี้แล้ว ผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องชี้แจงให้ผู้อยู่อาศัยทราบว่าหากส่วนกลางตกไปเป็นของสาธารณะแล้วจะเกิดผลกระทบทางด้านใดบ้าง เช่น ทำให้มูลค่าโครงการลดลงเนื่องจากความเสื่อมโทรมของโครงการ ดังนั้น จะต้องให้ความรู้แก่ผู้อยู่อาศัย” นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กล่าว

..โดยสาระสำคัญที่เกี่ยวข้องต่อผู้ซื้อบ้านจัดสรร และผู้ประกอบการนั้น คือ เรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ เช่น สนามหญ้า ทางเดิน สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่ได้จดแจ้งไว้หลังโฉนดว่าเป็นที่ดินส่วนกลางสำหรับสาธารณะ ซึ่งอาจถูกนำไปโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ จึงมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบุไว้หลังโฉนดว่าที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถโอนได้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการนำเอาที่ดินส่วนกลางดังกล่าวไปทำอย่างอื่น หรือโอนให้บุคคลอื่น นอกจากเป็นการโอนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรร หรือตามกฎหมายเวนคืนที่ดิน

..นอกจากนี้แล้ว ยังมีการแก้ไขเรื่องการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรร เดิม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินปี 2543 ระบุว่า เมื่อผู้ประกอบการสร้างสาธารณูปโภคเสร็จเรียบร้อย และดูแลครบ 1 ปี ให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และทำการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยจะต้องมีการซ่อมแซมให้เกิดความสมบูรณ์ ที่ผ่านมา จึงมีปัญหาต่างๆ เกิดขึ้น และไม่สามารถโอนได้ กฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนแปลงว่าเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลแล้วสามารถโอนสาธารณูปโภคได้เลย โดยจะมีคณะกรรมการกลางจากภาครัฐเป็นผู้ตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบให้แก่นิติบุคคล แต่หากไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้ หรือมีองค์ประชุมไม่ครบ หรือมีมติไม่จัดตั้งนิติบุคคล หากครบ 180 วันแล้ว ผู้ประกอบการสามารถโอนสาธารณูปโภคให้แก่เทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ทันที

..นายธนันทร์เอก กล่าวต่อว่า การแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินในครั้งนี้ ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการจะได้รับประโยชน์จากการคุ้มครองของกฎหมาย โดยในส่วนของผู้บริโภคนั้นสามารถมั่นใจได้ว่าพื้นที่ส่วนกลางจะไม่ถูกนำไปใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นโดยผู้ประกอบการ และเรื่องการโอนสาธารณูปโภคโดยอัตโนมัติหลังจากได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นจะมีการตรวจเรื่องความสมบูรณ์โดยคณะกรรมการกลางจากกรมที่ดิน ทำให้ลดความขัดแย้งระหว่างทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการได้ที่สำคัญหากโครงการใดไม่จดทะเบียนนิติบุคคล

..อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องทราบว่าที่ดินส่วนกลางจะตกเป็นของสาธารณะที่อยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาลไม่ใช่ของนิติบุคคลอีกต่อไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในโครงการ เช่น เรื่องความปลอดภัย ความสงบ การดูแลอื่นๆ ฯลฯ เนื่องจากใครก็สามารถเข้ามาในโครงการได้ ดังนั้น จะต้องตระหนัก และวิเคราะห์อย่างละเอียดในเรื่องนี้ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่เคยประสบปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยไม่ยอมรับสาธารณูปโภค

เนื่องจากมีข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลทำให้ผู้จัดสรรต้องดูแลพื้นที่ส่วนกลางตลอดไปก็จะไม่เกิดขึ้นอีก ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในครั้งนี้จะคุ้มครองทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการ

“ทุกปัญหาที่อยู่อาศัยของคุณ..ให้เราดูแล”

เลือก IRMNEXT

——————————————

รับปรึกษางานบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และคอนโด ด้วยทีมงานมืออาชีพ

Call center : 022041077/086-331-2054

Website : www.irm.co.th

ที่ตั้งบริษัท : https://goo.gl/maps/hBRaxuSYT9wAbnKm7

#IRMNEXT#BetterlivingBetterSolution

#บริษัทบริหารอาคารชุด#บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร#บ้านโครงการใหม่